Aluseg: die Plattform für Vermieter, entstanden bei Seaside Co.work

5. August 2026

Ab und zu entsteht in unserem Coworking Space in Matosinhos ein Projekt, auf das wir richtig stolz sind. Dieses Mal ist es Aluseg, eine kostenlose digitale Plattform, die Vermietern in Portugal hilft, Mietverträge zu verwalten, Mieter zu prüfen und ihre Mieteinnahmen zu schützen. Entwickelt, getestet und gestartet hat sie Paulo Pereira, ein Mitglied unserer Community, nur wenige Meter vom Atlantik entfernt.

Wir haben mit Paulo über die Geschichte des Projekts gesprochen und darüber, warum so ein Tool gerade jetzt für alle wichtig ist, die in Portugal Immobilien vermieten.

Das Problem, das Paulo immer wieder sah

Paulo ist kein Berufsvermieter, aber die Leute um ihn herum stießen immer auf dieselbe Wand: Wer in Portugal eine Immobilie vermietet, muss sich mit dem NRAU (dem portugiesischen Mietrecht, siehe die offizielle Gesetzgebung), veralteten Word-Vorlagen und immer mehr Änderungen durch Reformen wie Mais Habitação herumschlagen.

Etwa ein Viertel der Vermieter in Portugal hat mit verspäteten oder ausbleibenden Mietzahlungen zu tun, und wenn ein Mietverhältnis richtig schiefgeht, kann eine Räumung sechs bis zwölf Monate dauern. Dazu kommt der jährliche Mietanpassungskoeffizient, laut aktuellen Berichten 2,24 % für 2026, und schnell wird klar, warum so viele kleine Vermieter einem Anwalt zu viel zahlen oder mit einer veralteten Vorlage improvisieren. Aktuelle Berichte zum NRAU-Koeffizienten 2026

„Ich habe Freunde mit ein oder zwei Wohnungen gesehen, die mehr Zeit und Geld für Papierkram und Rechtsberatung ausgegeben haben, als sie an Miete verdient haben“, erzählte uns Paulo an der Terrasse von Seaside. „Das musste nicht so kompliziert sein. Es musste nur jemand das Tool wirklich bauen.“

Was Aluseg konkret macht

Der Kern von Aluseg ist komplett kostenlos, mit vier Tools, die schon verfügbar oder in Entwicklung sind:

• Vertragsgenerator: erstellt in weniger als fünf Minuten einen NRAU-konformen Mietvertrag zum Herunterladen.
• Mietmarkt-Simulator: schätzt die Miete anhand von Lage, Größe der Immobilie und aktueller Marktlage.
• Bonitätsrechner für Mieter: bewertet automatisch die finanzielle Lage und das Ausfallrisiko eines möglichen Mieters vor der Unterschrift.
• Portfolio-Verwaltung (derzeit mit Warteliste): ein Dashboard für Mieten, Zahlungshistorie, Dokumente und Kommunikation mit Mietern.

Alles ist DSGVO-konform mit verschlüsselten Daten, und die Plattform wird proaktiv aktualisiert, sobald sich die Regeln des NRAU oder von Mais Habitação ändern, was im letzten Jahr oft passiert ist. Aluseg betreut bereits mehr als 200 Vermieter in Portugal.

Du kannst die Tools direkt auf der Aluseg-Website ausprobieren, auch den kostenlosen Vertragsgenerator, mit dem alles anfing.

Gebaut am Meer, nicht in der Garage

Es gibt einen Grund, warum wir darüber in unserem eigenen Blog schreiben und Paulo nicht nur privat gratulieren: Aluseg ist ein echtes Produkt des Coworking-Modells, an das wir glauben. Paulo hat die erste Version des Vertragsgenerators in ein paar konzentrierten Wochen bei Seaside gebaut, beim Mittagessen auf der Terrasse Ideen mit anderen Mitgliedern diskutiert, die Logik des Bonitätsrechners mit einem anderen Gründer zwei Tische weiter getestet und das Konzept mit echten Vermietern geprüft, die er bei Community-Events kennengelernt hat.

Das ist der Teil des Coworkings, der in keiner Ausstattungsliste steht: die zufälligen Gespräche, die aus einem Nebenprojekt etwas machen, auf das sich mehr als 200 Menschen verlassen. Wenn du an etwas Ähnlichem arbeitest, ist unsere Community ein guter Ort, um eine Idee laut auszuprobieren.

Warum das wichtig ist, wenn du in Portugal vermietest

Wenn du Vermieter bist oder es werden willst, gibt es aus Paulos Weg ein paar praktische Erkenntnisse, die sich lohnen, auch wenn du Aluseg nie nutzt:

1. Deine Vertragsvorlage ist vielleicht veraltet. Sowohl das NRAU als auch Mais Habitação haben kürzlich Änderungen gebracht; eine ein paar Jahre alte Vorlage ist womöglich nicht mehr ganz rechtskonform.
2. Mieter zu prüfen ist eine günstige Versicherung. Ein schneller Bonitätscheck vor der Unterschrift kostet viel weniger als monatelange Mietausfälle und eine lange Räumung.
3. Die Mietanpassungskoeffizienten ändern sich jedes Jahr. Wer den aktuellen NRAU-Koeffizienten nicht verfolgt, riskiert, weniger (oder mehr) zu verlangen als gesetzlich erlaubt.
4. Es gibt schon kostenlose Tools. Wo man früher für jeden Vertrag einen Anwalt bezahlt hat, machen Plattformen wie Aluseg den grundlegenden rechtlichen Schritt kostenlos und schnell.

Häufige Fragen

Was ist Aluseg?

Aluseg ist eine kostenlose portugiesische Plattform, die Vermietern hilft, NRAU-konforme Mietverträge zu erstellen, die Marktmiete zu schätzen, die Bonität von Mietern zu prüfen und bald ihr ganzes Mietportfolio an einem Ort zu verwalten.

Ist Aluseg kostenlos?

Ja. Die Kerntools (Vertragsgenerator, Marktsimulator und Bonitätsrechner) sind kostenlos. Das Dashboard zur Portfolio-Verwaltung hat derzeit eine Warteliste.

Wer hat Aluseg gegründet?

Aluseg wurde von Paulo Pereira gegründet, Mitglied der Coworking-Community von Seaside Co.work in Matosinhos bei Porto.

Hält Aluseg mit Änderungen im portugiesischen Mietrecht Schritt?

Ja. Die Plattform wird proaktiv aktualisiert, um Änderungen durch das NRAU und die Reform Mais Habitação abzubilden.

Wo kann ich Aluseg ausprobieren?

Alle aktuellen Tools von Aluseg findest du auf aluseg.com.

Zum Schluss

Aluseg ist genau die Art Geschichte, die wir gern erzählen: ein echtes Problem, ein Mitglied, das zufällig neben den richtigen Leuten saß, und ein Produkt, das heute Hunderten Vermietern in Portugal wirklich hilft. Wenn du an etwas Ähnlichem arbeitest oder einfach mit Meerblick arbeiten willst, während du deinen Weg findest, komm vorbei und schau dir die Räume an.